Les EPF locaux

Un outil nécessaire à l'action foncière des collectivités locales

Depuis les transferts de compétences en matière d’aménagement du territoire (planification, urbanisme opérationnel, habitat, activités économiques, agriculture, environnement…), la question du foncier est devenue encore plus prégnante pour les collectivités locales.

Ces prérogatives, dans un contexte foncier toujours plus contraint, imposent de développer des moyens techniques et financiers au-delà des capacités de beaucoup de communes et d’intercommunalité, quelle que soit leur taille. En outre, la raréfaction et le renchérissement du foncier disponible compliquent l’action des collectivités dans leurs domaines de compétences.

Pour toutes ces raisons, l’adhésion à une structure opérationnelle dédiée – l’EPFL– apparaît pertinente pour de nombreuses collectivités soucieuses de la bonne mise en œuvre de leurs politiques d’aménagement du territoire.

Des intérêts économiques évidents

Mobilisation du foncier débudgétisée pour les collectivités et leurs opérateurs lors du portage foncier par l’EPFL. Cela favorise l’équilibre financier des opérations immobilières, notamment pour le logement social. Le principal intérêt du portage foncier est en effet d’acquérir des terrains ou des ouvrages sans mobiliser à court terme les moyens financiers des collectivités, tout en les rendant disponibles au moment opportun. Les collectivités préparent ainsi plus sereinement leurs projets d’aménagement ;

Effet de levier des dotations et de la fiscalité mutualisée (TSE). C’est un point déterminant du fonctionnement d’un EPFL, puisque cela lui permet de contracter des emprunts à long terme et donc d’amplifier la capacité d’intervention ;

Effet boule de neige, puisque la rétrocession du stock foncier porté accroît les moyens de l’établissement, permettant à terme de diminuer la part de fiscalité tout en délivrant les mêmes services ;

Économies pour les collectivités membres qui disposent à frais réduits et partagés d’un prestataire performant dédié aux problématiques foncières (portage, assistance juridique, ingénierie foncière). En outre, la spécialisation des EPFL leur permet généralement d’obtenir de meilleures conditions de négociation lors de l’acquisition de biens.

Une véritable maîtrise de l'outil

Qu’il s’agisse de l’adhésion des collectivités locales, de leur représentation dans les organes décisionnels (Assemblée Générale, Conseil d’Administration), de l’intervention foncière dans les territoires, l’établissement public foncier local maintient la maîtrise de la politique foncière par les collectivités :

Contrairement à un EPF d’Etat dont le périmètre est fixé par décret, les collectivités décident librement de leur adhésion à un établissement public foncier local. Dès lors, l’EPFL n’intervient qu’à la demande des collectivités adhérentes, que cela soit pour un portage foncier ou pour du conseil.

Le produit de taxe spéciale d’équipement est voté en Assemblée Générale, où sont représentés tous les membres de l’établissement. Ainsi, les élus locaux restent garant de prélèvements fiscaux maîtrisés pour leurs administrés.

Comment créer un EPFL ?

Une initiative des territoires

L'initiative en revient aux communes et aux groupements de communes, premiers concernés. Dans certains cas, le Département et/ou la Région peuvent jouer un rôle fédérateur et initier la réflexion sur la mise en place d'un tel outil.

L'EPF n'a pas à s'appuyer sur des limites administratives. Le Préfet veille à la cohérence du périmètre.

image1Les délibérations et l'acte de création portent sur :
- le périmètre,
- les modalités de fonctionnement,
- la durée,
- le siège,
- la composition du Conseil d'Administration.

L'EPF est créé par arrêté préfectoral au vu des délibérations concordantes des organes délibérants d’EPCI compétents en matière de PLH ainsi que de conseils municipaux hors EPCI.

Qui peut adhérer à l'EPFL ?

Quatre catégories de collectivités locales peuvent adhérer à un EPFL :
- Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) disposant de la compétence PLH ;
- Les communes, à condition qu’elles n’appartiennent pas à un EPCI ayant la compétence précitée ;
- Départements et Région d’implantation de l’EPFL. Leurs contributions sont fondamentales pour faciliter la création de l’établissement et accroître ses capacités d’intervention. Toutefois, leur adhésion ne modifie pas le périmètre de compétence de l’EPFL qui reste celui des EPCI et des communes membres.

Pour chacune d’entre elles, le principe de libre-arbitrage s’applique, ce qui signifie que les collectivités décident librement de leur adhésion. Ce n’est pas le cas des EPF d’Etat dont le périmètre est défini par décret. L’EPFL est un outil à disposition des collectivités qui le souhaitent, pour rendre leur action foncière plus efficace. Loin d’être figé ou restreint à une agglomération, le périmètre de l’EPFL évolue au gré des adhésions et favorise l’ouverture sur des échelles territoriales cohérentes.

Profiter des conseils des EPFL existants

La création d'un établissement public foncier local est un projet dont l'ampleur n'a d'égal que les bénéfices qu'il apportera au territoire une fois opérationnel. C'est pour cela que l'association propose son aide pour tout projet de création d'EPFL, par le biais d'entretiens téléphoniques, de réunions thématiques (financement de l'outil, régime juridique,...), de rencontres avec les acteurs concernés (politiques, services techniques, juridiques, financiers...). Pour toute demande d'information, prendre contact avec l'association des EPFL, dont les coordonnées figurent à l'accueil du site internet.


Document utile à télécharger : Guide des EPFL (2016)

 

Une vocation unique : le foncier

Un établissement public foncier local a une vocation unique : le foncier. Cette vocation se traduit par deux grands types de missions : le portage foncier et le conseil en politique foncière.

Le portage foncier

L’EPFL est chargé d’acquérir des terrains et/ou des bâtiments, à la demande des collectivités, en vue de leur rétrocéder dans des conditions de délais et de coûts convenues à l’avance.

Dans le cadre de cette mission, l’EPFL dispose d’atouts certains par rapport à d’autres acteurs des marchés fonciers :

- un positionnement intermédiaire entre les propriétaires et les collectivités, permettant de faciliter la négociation amiable;
- le paiement comptant de la majorité des acquisitions, sans recours aux conditions suspensives utilisées en opérationnel;
- la possibilité de conduire des procédures d’expropriation et de préemption.

Le conseil en politique foncière

Leur vocation foncière exclusive conduit les EPFL à conseiller les collectivités sur leur politique foncière : planification, mise en place et utilisation des outils d’intervention publique foncière ou de maîtrise de la destination des sols…

En effet, les acquisitions futures de l’EPFL ou de la collectivité sont bien souvent facilitées par la mise en place, de manière anticipée, de zonages réglementaires adaptés et d’outils pertinents. La politique foncière ne se réduit pas à l’acquisition de terrains, elle englobe l’ensemble des démarches entreprises pour maîtriser l’évolution de l’utilisation des sols.

Dans la chaîne de l’aménagement, l’EPFL se situe donc entre d’une part, les collectivités qui déterminent des orientations stratégiques, élaborent des documents de programmation / planification et définissent les projets, et d’autre part, les opérateurs qui viabilisent les terrains, construisent les bâtiments et les commercialisent. L’EPFL n’est donc ni un aménageur ni un promoteur : il achète, porte, gère et remet éventuellement en état pour le compte de la collectivité.

Une structure efficiente, maîtrisée par les élus

Une activité sera dite d’autant plus efficiente qu’elle permettra d’atteindre à moindre coût le même niveau d’efficacité.

L’efficience d’un EPFL réside dans sa capacité à gérer efficacement des moyens financiers importants et à délivrer une expertise juridique et technique de haut niveau, le tout avec des frais de fonctionnement limités.

La composition des organes décisionnels de l’EPFL illustre la maîtrise qu’ont les élus locaux dans cette structure :

L’Assemblée Générale permet à chaque membre d’être représenté au sein de l’EPFL. Elle élit en son sein un conseil d’administration et vote le produit de la Taxe Spéciale d’Equipement.

Le Conseil d’Administration détermine les grandes orientations de la politique à suivre, fixe le programme pluriannuel d’intervention (PPI) et les tranches annuelles. Depuis la loi SRU de 2000, l’EPFL doit en effet établir un PPI qui définisse un cadrage chiffré et une hiérarchisation des axes d’intervention de la structure (habitat, équipements publics, renouvellement urbain, développement économique, espaces naturels…), en fonction des priorités du territoire, de ses spécificités et des moyens disponibles.

L'importance donnée au PPI montre bien que l’EPFL n’a pas vocation à définir sa politique foncière ; ce sont bien les collectivités, à travers le Conseil d'Administration notamment, qui décident des orientations. Elles ont en ce sens une maîtrise totale de l’EPFL.

Autonomie financière et ressources diversifiées

Le financement de l’EPFL repose sur cinq types de ressources :

le produit de la TSE : c’est une taxe additionnelle aux quatre contributions directes locales (taxe d’habitation, taxe professionnelle, taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe foncière sur les propriétés non bâties), destinée à financer les acquisitions foncières et immobilières des EPFL (article 1607 bis du CGI). C’est donc un impôt au service de l’investissement (terrains bâtis et non-bâtis), dont l’utilisation est rationalisée par le caractère efficient de l’EPFL.

Son produit est voté chaque année par l’assemblée générale, sur proposition du conseil d’administration, dans les limites de 20€ par habitant et d’un plafond fixé spécifiquement pour chaque EPFL par la loi de finances.

D’une manière générale, le taux additionnel vise un juste équilibre entre la volonté de maintenir une fiscalité assez basse et la nécessité de disposer de moyens financiers suffisants à l’action de l’EPFL pour ses membres. L’impact fiscal de la TSE sur les contribuables est relativement faible. En outre, la gestion efficiente d’un EPFL lui permet généralement de garantir à chacun de ses membres des acquisitions foncières pour un montant égal ou supérieur aux sommes versées par ses redevables au titre de la TSE, sous réserve du respect des orientations définies dans le PPI.

La libre-adhésion à un EPFL garantit la volonté de la collectivité d’utiliser cet outil ; c’est une adhésion et une fiscalité additionnelle non subie mais voulue.

- les dotations de l’Etat, des Régions, des Départements et de toute autre personne morale publique ou privée intéressée s’ajoutent aux autres recettes de l’EPFL, notamment lors de la création et du développement de l’établissement ;
- l’emprunt : l’autonomie de l’EPFL garantie par ses ressources fiscales propres lui permet de souscrire des emprunts à long terme sans garantie hypothécaire. Les emprunts représentent par conséquent une part importante des recettes de l’EPFL.
- les ressources propres issues du produit de la rétrocession des biens, de prélèvements sur les opérations engagées (frais de portage), ainsi que le produit des dons et legs.
- les contributions prévues à l’article 55 de la loi SRU, concernant les communes ayant moins de 20% de logements locatifs sociaux (dans une moindre mesure).


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65 Bd François Mitterrand 63000 CLERMONT-FERRAND

Secrétaire Général : Arnaud PORTIER (EPFL Pays Basque)

Permanence : Charlotte BOEX - 04.73.29.29.18 / c.boex@asso-epfl.fr

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